valoración de un local comercial
Sep
19

Valoración de un local comercial para la venta o adquisición

La metodología que tendremos que utilizar para la valoración de un local comercial será preferentemente el Método de Comparación con otros inmuebles similares de los cuales conocemos su valor.

Es decir, el valor lo obtendremos por la comparación con otros inmuebles de igual naturaleza según su destino, y de características análogas cuyo valor y precio es previamente conocido y sobre el que aplicaremos unos coeficientes correctores de homogeneización en función de una serie de cualidades (ubicación, accesibilidad, antigüedad, superficie, conservación, ubicación, fachada, distribución o forma, ancho calle, etc)

Para poder realizar la valoración de un local comercial por este método, es indispensable que existan como mínimo seis locales o muestras comparables de la misma naturaleza, con antigüedades similares evitando comparar locales de grandes superficies con otros de superficie reducida o de reciente construcción con otros de elevada antigüedad.

No se han de tomar como muestras o testigos los inmuebles que por diferentes causas, no sean repetitivos del mercado de inmuebles similares y no representen el colectivo homogéneo comparable.

Los procesos a realizar por este método están regulados por la normativa hipotecaria en los cuales se ha de establecer las cualidades de valor, analizar el mercado, selección y homogeneizar las muestras, asignar el valor del inmueble y permitiendo ajustar su valor de comparación según criterio profesional del tasador.

Ahora bien, los métodos de valoración actuales no tienen en cuenta la capacidad de adquisición de las personas o entidades y hay que ser conscientes al valorar que la propiedad inmobiliaria está estrechamente relacionada con el crédito o el segmento de compradores con solidez económica para afrontar la compra.

 

Como aplicar algunos de los coeficientes correctores en la valoración de un local comercial.

Existen diferentes coeficientes a aplicar en locales comerciales con objeto de poder llegar a homogeneizar las muestras que disponemos de locales en venta. Entre ellos están los de superficie, de formas, de discontinuidad, ubicación, fachada, etc.

A continuación, hacemos un resumen de algunos de los coeficientes correctores para obtener el precio unitario €/m2 homogéneo.

De superficie

Cuanto menor superficie, mayor es el valor unitario €/m2 y viceversa. Por tanto, si quisiéramos acercar (homogeneizar) el precio del local grande al más pequeño (coeficiente corrector) tendríamos que sumárselo, mientras si fuera al menor, se lo restaríamos.

Para aplicar los coeficientes, en todas y cada una de las muestras las compararemos con el local que estamos tasando. Calcularemos la diferencia de m2 existente entre la muestra y el local a tasar, y aplicaremos el siguiente criterio:

En locales la diferencia de superficies las dividiremos en tramos de 50m2. Al primer tramo le aplicaremos el 4% y a los restantes el 2%.

De ubicación

Local comercial en zonas céntricas de 1,20 a 1,80.

Local comercial en zonas medias de 1,00 a 1,40.

Local comercial en zonas con mala ubicación de 0,80 y 1,20.

Forma

Rectangular y cuadrangular: 1

Triangular: 0,80

Paralelogramo: según su grado entre 0,85 y 0,90

Otras formas: 0,85

Obtener el valor de un local comercial con altillo y sótano

Como sabemos, las superficies totales de los locales no se encuentran en una planta y para obtener el valor final, tendríamos que realizar lo siguiente:

Una vez aplicados los coeficientes y obtenido el valor homogéneo €/m2, los m2 de la planta baja los multiplicaremos por el 100% del precio €/m2 homogéneo. Los m2 del altillo por el 60% y los del sótano por el 40%.

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