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Traspasar un local comercial supone que, el arrendatario de una finca cede a otra persona física o jurídica su  posición en el contrato de arrendamiento que ya existe. Se trata, pues,  de un cambio en la figura del arrendatario.

Lo único que cambia en el contrato de  arrendamiento inicial es el arrendatario, todos los demás aspectos del  contrato se mantienen invariables, salvo el apartado de la renta, la  cual podrá ser elevada un 20% por el propietario al nuevo arrendatario.  Por consiguiente, el nuevo arrendatario tendrá los derechos y  obligaciones que ya tenía el anterior arrendatario.

Es importante aclarar, que las normas  contenidas en este artículo, son de aplicación cuando las partes no  hayan pactado otra cosa en el contrato de arrendamiento. Es decir, lo  primero que habría que comprobar sería el contrato de arrendamiento.

Es muy conveniente distinguir el traspaso de la cesión de contrato fundamentalmente porque (i) en el traspaso el propietario del local tiene derecho a percibir una parte del  precio de ese traspaso  y (ii) en la cesión solamente tiene derecho a elevar el alquiler y el arrendamiento tendrá exclusivamente la duración pactada con el arrendador cedente

¿Hace falta contar con el  consentimiento del arrendador para traspasar un contrato de  arrendamiento?

Si en el contrato de arrendamiento no se prohíbe la cesión, no se necesita el consentimiento del arrendador.

Una vez sepamos que el arrendador no tiene que consentir la cesión, para su validez deben cumplirse los siguientes  REQUISITOS (artículo 32 LAU) :

1.-  La cesión DEBERÁ NOTIFICARSE DE FORMA FEHACIENTE al arrendador en el PLAZO DE UN MES desde que aquéllos se hubieran concertado.

2.-  El arrendador tiene derecho a una ELEVACIÓN DE LA RENTA del VEINTE POR CIENTO (20%) de la renta en vigor en el caso de producirse la cesión del contrato. 

Cumplido el requisito de la comunicación dentro del plazo establecido legalmente, el cedente (persona que tenía arrendado el local) dejará de estar vinculado al contrato de arrendamiento que le unía con el arrendador y en su lugar, con los mismos derechos y obligaciones derivados de ese mismo contrato, entrará el cesionario o persona que será el nuevo arrendatario.

¿Puede el arrendatario  cobrar dinero por la cesión del local al nuevo inquilino?

El arrendador que no hubiera ejercitado el derecho de tanteo o retracto tendrá derecho a participar en el precio del traspaso.

La participación en el precio del traspaso no es incompatible con el aumento del precio de la renta que va a provocar el traspaso. La cantidad con que participa el arrendador en el precio del traspaso será retenida por el cesionario del precio del traspaso para su abono al arrendador, lo que indica que el obligado a pagar tal cantidad es el cedente.

La forma de tal participación teniendo en cuenta las reglas para su determinación es la siguiente:

1) Prevalece en primer lugar el pacto entre las partes. Conforme al mismo la participación en el precio del traspaso será la que arrendador y arrendatario determinen.

2)  A falta de acuerdo la participación se determina en función del año de construcción o primera ocupación, conforme a los siguientes porcentajes: si el local se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936, la participación será de un 30%; si fue después del 17 de julio de 1936, y antes del 2 de enero de 1942, de un 20%; si fue después del 1 de enero de 1942, de un 10%.

3) Si el arrendatario que lo sea por traspaso, traspasa a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura pública de su traspaso, los porcentajes señalados en el apartado anterior se incrementarán en un 50%.

¿Qué derechos concede la ley  al propietario?

El arrendatario podrá recuperar su local aunque ya esté en proceso de traspaso. Es decir, si tú, como autónomo, adquieres el traspaso de un local, y el propietario no ha sido debidamente notificado, no se le hizo la preceptiva oferta, o incluso se ha realizado el traspaso por un precio inferior al que se le notificó, tendrá el derecho de recuperar su local nuevamente.

Esta acción deberá hacerse a los treinta días de realizarse la notificación de traspaso. Si esa notificación no se hubiera hecho, el tiempo comenzará a contar desde el momento en el que el propietario se entere del traspaso.
Es importante saber que en este caso, el arrendador está completamente obligado a satisfacer el precio real abonado por el beneficiario del traspaso, así como los gastos que se han ocasionado con el tema del contrato o cualquier otro pago legítimo realizado durante el proceso.

¿Cómo se le ha de comunicar  al propietario que se va a traspasar un local comercial?

El arrendatario tiene la obligación de  comunicar fehacientemente (por carta notarial, acta notarial, burofax o  cualquier otro medio que permita probar quien efectúa la notificación,  quién es el destinatario, fecha en que se practica, fecha de su  recepción y contenido) al arrendador, en el plazo de un mes, desde que  se ha producido la transmisión del derecho (art. 32 apartado 4 LAU).La comunicación del traspaso debe de  efectuarse por el cedente (arrendatario original) o por el cedente y  cesionario (nuevo arrendatario). Lo que no se admite es que la  comunicación la efectúe únicamente el nuevo arrendatario, ya que se  necesita que, como mínimo, el arrendatario original autorice la  comunicación como señal de que el traspaso es válido.


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