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Sep
12

Diferencias entre tasación y valoración

Si alguna vez te has preguntado las diferencias entre tasación y valoración sigue leyendo este artículo y saldrás de dudas

qué es Tasar un local comercial

Tasar un local comercial, es un informe de valoración en documento suscrito por un profesional competente para hacerlo, siguiendo el objetivo de determinar el valor de un bien de forma justificada y con unos criterios previamente establecidos con la metodología adecuada en función de la finalidad de la tasación (*).

La tasación en España está sujeta a la normativa Orden ECO 805/2003 emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda.

Los valores de los bienes o inmuebles se calculan según diferentes métodos:

  • Método de Comparación: Es el más utilizado y consiste en la comparación con otros inmuebles o bienes similares de los cuales conocemos el valor de mercado. Pueden ser ofertas conocidas o transacciones reales, que deben ser analizadas y homogeneizadas. Se exige mínimo 6 testigos comparables de la misma tipología para poder establecer comparación.
  • Método de Capitalización: Por la capitalización de las rentas cuando los inmuebles las generan. Se calcula su valor en función de las rentas o rendimientos reales o potenciales que produce o puede producir.
  • Método Residual: Análisis de inversiones en los casos de valorar los solares y terrenos, que parten de considerar el valor del edificio terminado, procediendo a descontar todos los costes necesarios para construirlo y sus gastos teniendo en cuenta el tiempo de construcción.

qué es valorar UN LOCAL COMERCIAL

La valoración se podría definir como una estimación que establece el valor orientativo de un inmueble mediante la comparación con otros de la misma tipología y zona.

Hay dos diferencias entre valoración y tasación. La primera es que en la tasación hay obligación de inspección del inmueble, no teniendo la obligatoriedad de existir en la valoración.

La otra diferencia importante es que la valoración carece de validez legal ante cualquier organismo.

Conceptos de valor

Valor de mercado: Es el importe neto que puede esperar recibir el vendedor de un bien a la fecha de valoración habiéndose comprobado sus características y con una comercialización adecuada, teniendo en cuenta que el comprador y vendedor actúan libremente sin un condicionamiento particular en la operación, salvo su interés económico.

El valor se puede obtener mediante la comparación de mercado o en función de los ingresos netos que genere o pueda generar.

Valor del Coste de Reposición (CR): Se pueden establecer dos valores de reposición

  • Bruto o nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazarlo por otro nuevo de sus mismas características a la fecha de la valoración.
  • Neto o depreciado: Es el resultante de reducir al CRB la depreciación física y/o funcional en la fecha de la valoración

(*) Diferentes finalidades de los valores de tasación

  • Valoración para expropiaciones.
  • Valoración técnico-contable (valoraciones patrimoniales).
  • Valoración para la venta o adquisición de inmuebles.
  • Valoración para arrendamiento o concesión de uso.
  • Valoración para garantía.
  • Valoración para subasta.
  • Valoración para seguros.
  • Valoración a efectos impositivos del catastro.
  • Valoración para servidumbres.

 

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