locales en alquiler
Mar
09

Asesoramiento de contratos para locales en alquiler

Si estás interesado en locales en alquiler puede que te surjan dudas sobre qué cláusulas te conviene tener en cuenta e incluir en el contrato, ya que un pequeño descuido se puede convertir en un gran problema.

Los arrendamientos de locales comerciales se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 24 de diciembre de 1994 y es un contrato para uso distinto al de vivienda. Este contrato se rige por la voluntad de las partes, es decir que los pactos privados del contrato son libres. Lo que no se recoja de forma expresa en el acuerdo, quedará sujeto a lo que determine la Ley. Como derecho supletorio se aplicará el Código Civil.

Cuando nos disponemos a alquilar un local para nuestro negocio debemos pactar las condiciones del contrato que nos permitan obtener los acuerdos más beneficiosos para nosotros y para nuestro negocio.

Negociar la Renta

La renta se pacta libremente con la otra parte. Es uno de los aspectos económicos más importantes del contrato de arrendamiento.

Es importante tener en cuenta que se puede negociar una renta fija con una renta variable, en función de los beneficios que obtenga el inquilino.

También se puede negociar una renta escalonada, es decir, que varíe de importe a medida que avanza la duración del contrato de alquiler del local. Así, el primer año tendrá un importe, el segundo año un importe mayor y así sucesivamente.

Bonificaciones

Existen algunos tipos de bonificaciones para lograr no sólo reducir la renta sino mejorar las condiciones económicas en general de un contrato de arrendamiento de local ya firmado.

La bonificación o reducción de la renta mensual suele oscilar entre un 22% y un 35% y se suelen pactar en bonificaciones temporales (1 o 2 años) o definitivas (hasta fin de contrato).

La bonificación en los gastos e impuestos repercutidos sirve para reducir los gastos que afectan al arrendatario, como por ejemplo los gastos de comunidad.

Establecer la duración del contrato

El propietario y el inquilino pueden pactar la duración del contrato que crean conveniente. Se suele pactar una duración inicial que es de obligado cumplimiento para el inquilino.

Lo más beneficioso es que la duración sea lo más larga posible. De esta forma se garantiza que la renta no se incremente más allá de la revalorización pactada.

El contrato debe incluir un período de preaviso, que es la antelación con la que el inquilino debe avisar al propietario de que abandona el local.

Una vez finalice la duración pactada, si el inquilino manifiesta su voluntad de prorrogarlo y el propietario se niega, tendrá derecho a una indemnización por los gastos de traslado y la posible pérdida de clientela.

Derecho de traspaso

El derecho de traspaso se puede definir como un supuesto de cesión de un local de negocio sin existencias hecho por el arrendatario a un tercero. Éste queda subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento. En muchos contratos de alquiler se contempla que el inquilino no tenga derecho a traspaso.

También se debe tener en cuenta el cambio de la figura del empresario. Si el que alquila el local es un autónomo y se constituye como S.L, el propietario tendrá derecho a un incremento de la renta. Para evitarlo, conviene añadir una cláusula que permita al inquilino explotar el negocio bajo cualquier forma jurídica.

Obras en el local

Cuando alquilamos un local para ejercer en él una determinada actividad, es probable que sea necesario realizar obras para adaptarlo a esa actividad.

En el contrato de alquiler debe quedar muy claro qué tipo de obras se van a hacer en él. Si se va a variar la configuración del local también se deben adjuntar al contrato los planos y las fotografías del local con el cambio que se quiere realizar.

También debemos distinguir entre dos tipos de obras: las necesarias o de conservación, que son pequeñas reparaciones necesarias para conservar el local, y las obras de mejora, que son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del local.

Negociación de una carencia

En relación con las obras, es muy habitual que en los contratos de locales en alquiler se pacte una carencia durante el tiempo que duren las obras.

La carencia es un período de tiempo durante el cual el inquilino puede hacer obras, tramitar licencias, etc, sin tener que pagar la renta. De esta forma el inquilino tiene un cierto desahogo al iniciar su actividad

Garantías en los contratos de locales en alquiler

En los contratos de arrendamiento de local, se suelen pactar dos tipos de garantías, la fianza legal que es la establecida por la LAU, equivalente a dos meses de renta, y la pactada por el inquilino y el propietario que puede ser de varios tipos:

  • Un depósito en garantía: cantidad pactada por las partes que entrega el inquilino al propietario.
  • Un aval bancario: garantía que da una entidad bancaria por la cual el banco paga en el caso de que el inquilino no lo haga.
  • Una carta de patrocinio: documento firmado por la sociedad matriz del grupo que se compromete a pagar en el caso de que la sociedad arrendataria no lo haga.

cesión del contrato y subarriendo del local

La cesión del contrato de local supone el cambio de un arrendatario por otro, asumiendo todos los derechos y obligaciones de dicho contrato.

El subarriendo supone que el arrendatario cede el uso de todo o parte del local arrendado a otro arrendatario, pero el contrato de arrendamiento inicial subsiste y el arrendatario inicial lo sigue siendo.

Aunque no suele ser un pacto que se acepte por los propietarios de locales en alquier u oficinas, es aconsejable regular en el contrato la posibilidad de cesión o subarriendo sin necesidad de autorización del propietario, ya que puede ser una vía de escape si el negocio no va bien o se quiere cambiar de ubicación.

En caso de duda durante la negociación de un contrato de arrendamiento de local, lo aconsejable es consultar con un abogado de confianza  ayude en la negociación de forma que el contrato sea lo más favorable a los intereses del inquilino para poder realizar la transacción con seguridad.

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