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Ante la actual situación económica y el incremento de ejecuciones hipotecarias, los inquilinos de locales, naves y oficinas se les plantea una cierta inquietud, en saber si su contrato de arrendamiento, se extinguiría en el caso de producirse una ejecución hipotecaria del inmueble donde desarrollan su actividad.

Los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, están sometidos a las disposiciones de la Ley 29/1994 (LAU), de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regulados de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV, y conforme su artículo 4 (régimen aplicable), apartado 3, y se regirán por la voluntad de las partes, y en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la citada Ley y, supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

El artículo 29 (enajenación de la finca arrendada) establece que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Por tanto la ejecución hipotecaria no extingue el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aunque éste se otorgara con fecha posterior a la constitución de la hipoteca, quedando el adquiriente de la enajenación forzosa subrogado como arrendador a los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento como se regula en el citado artículo 29, si conocía la existencia del arrendamiento en el momento de su adquisición (artículo 34 de la Ley Hipotecaria).

En el caso de ser un arrendamiento para el uso del de vivienda la misma Ley 29/1994 (LAU), regula en el artículo 13 (resolución del derecho del arrendador) las consecuencias de una enajenación forzosa debido a una ejecución hipotecaria estableciendo que se extinguirá el contrato una vez transcurridos los cinco primeros años, a no ser que el contrato esté registrado en el Registro de la Propiedad con fecha anterior a la inscripción de la Hipoteca.


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