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¿Qué son las arras?

Habitualmente cuando comprador y vendedor llegan a un acuerdo en la compraventa de un inmueble firman un contrato de arras, siendo el concepto de arras la cantidad de dinero que, sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra como prueba o garantía del cumplimiento del contrato.

El importe que se entrega en concepto de arras es de pacto libre ya que no está regulado en el Código Civil.

Habitualmente cuando comprador y vendedor llegan a un acuerdo en la compraventa de un inmueble firman un contrato de arras, siendo el concepto de arras la cantidad de dinero que, sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra como prueba o garantía del cumplimiento del contrato.

El importe que se entrega en concepto de arras es de pacto libre ya que no está regulado en el Código Civil.

Tipos de contrato de Arras

Existen tres tipos con sus diferencias en caso de incumplimiento de las mismas:

Confirmatorias: Dirigidas a reforzar la existencia de un contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración.

Estas arras no facultan a las partes de resolverlo. En caso de cumplimiento se imputan al precio, teniendo así la consideración de mero anticipo o pago anticipado.

En el caso de incumplimiento, es de aplicación la regla general del artículo 1.125 del Código Civil: Exigir el cumplimiento forzoso de la obligación o resolver el contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios (sin que las arras sean tales daños y perjuicios, ni sirvan para determinarlos).

Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía de cumplimiento del contrato. Es un sistema previo o preconcebido de la liquidación de los posibles daños y perjuicios derivados de un incumplimiento en el contrato de compraventa, que no impide reclamar el cumplimiento forzoso de la obligación de pago del precio o entrega del inmueble.

Actúan en base a la Sección 6ª de las obligaciones con cláusula penal artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil.

Artículo 1152 C.C. En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.

Artículo 1153 C.C. El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.

Artículo 1154 C.C. El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.

Penitenciales: Son las únicas expresamente reguladas en el Código Civil por el artículo 1.454. Constituyen un medio lícito para que el comprador y vendedor puedan desligarse del contrato mediante la pérdida de las arras para el comprador o la restitución del doble para el vendedor, no siendo necesario probar los daños.

Artículo 1454 C.C. Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Esta clase de arras es la más extendida en las compraventas entre particulares, convirtiéndose en el documento habitual.

Las arras se considerarán Penitenciales, solo cuando de forma expresa y clara indiquen sus consecuencias o haga referencia directa al artículo del Código Civil y su contenido. Caso contrario, si no se indica la modalidad de arras pactada estaremos ante unas arras confirmatorias.


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