fbpx

Si quiero alquilar un local comercial, tan importante para nuestro negocio es el local y la ubicación donde vamos a desarrollar nuestra actividad, como conocer y entender las condiciones contractuales a las que nos vamos a someter a la hora de firmar el contrato.

El contrato de alquiler de un local comercial, oficina, nave o cualquier inmueble, viene regulado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

En el ordenamiento español, artículo 1.255 del Código Civil, existe el principio de libertad de contratación “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”, por ello, es conveniente consultar con un profesional el contenido del contrato, especialmente en el caso de contratos con condiciones generales de la contratación, es decir, contratos tipo en los que una parte se limita a aceptar o rechazar la oferta realizada por la otra parte, sin posibilidad de modificarla. Un Juez puede declarar abusivas las cláusulas no negociadas individualmente o contrarias a ley y se tendrán por no puesta en el contrato.

En el contrato de alquiler de un local comercial se debe especificar claramente los derechos y obligaciones que tienen las partes.

Los contratos para uso distinto del de vivienda están sujetos al impuesto de IVA y los propietarios sujetos a la retención del IRPF, obligada a practicar por el arrendatario a no ser que la propiedad justifique su exención mediante certificado expreso.

Características principales de un contrato de alquiler de un local comercial

Formato del contrato.- El formato del contrato es libre y en él se han de identificar a las partes y su apoderamiento, ubicación, descripción del local, datos registrales y referencia catastral,  el objeto del contrato,  renta a pagar, importe de la fianza y  todas las cláusulas que acuerden entre las partes.

Duración.- Su duración es de pacto libre, pero si no se refleja nada en el contrato sería de un año. Lo habitual en locales comerciales son 5 años, siendo el primer año de obligado cumplimiento.  La duración del contrato es obligatoria para la propiedad y potestativo para el arrendatario, siendo conveniente proveer una cláusula de resolución anticipada y así no tener la obligación de cumplir la totalidad de la duración pactada inicialmente.

Una vez terminado el plazo de duración pactada, si no indica lo contrario, esté se podrá renovar mes a mes o año a año, si ninguna de las partes manifiesta lo contrario, tal y como dispone el artículo 1.566 del Código Civil.

Renta, actualización y fianza.- El importe a pagar por el alquiler, el domicilio y medio de pago se pacta de forma libre. La ley contempla que se paga por meses anticipados, dentro de los primeros siete días del mes. El arrendador está obligado a emitir la correspondiente recibo y factura de IVA.

Habitualmente la renta se actualiza anualmente en función del IPC, pero al ser un contrato de pacto libre las partes pueden optar por otros acuerdos para su actualización.

El importe mínimo a depositar de fianza en los contratos para uso distinto del de vivienda es de dos mensualidades.

Cesión y subarriendo.- La cesión y subarriendo del local comercial está contemplado por la ley, teniendo el arrendatario la obligación de comunicar al arrendador que se ha generado una cesión de contrato o subarriendo, teniendo derecho el arrendador a incrementar la renta en un 10% si se produce un subarriendo parcial del local, o un 20% si se produce un subarriendo total o cesión del contrato de arrendamiento.

Cláusula conflictiva para la propiedad ya que no tiene ningún control sobre el contrato en el caso de cesión. Por tanto es muy usual que el arrendatario renuncie expresamente a este derecho o se pacte la cesión con condiciones para garantizar la solvencia del cesionario.

En el caso del subarriendo parcial o total, no es tan conflictivo ya que el responsable del pago de la renta continua siendo la arrendataria y según se regula en los artículos 1.550; 1551 y 1552 del Código Civil.

Derecho de adquisición preferente.- En el caso de compraventa del local por parte del propietario, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente, que es único pero se denomina de un modo u otro en función de cuando sea ejercitado, antes (tanteo) o después (retracto) de la venta del inmueble. Su finalidad es conceder prioridad al arrendatario, ante terceras personas, para la adquisición del local arrendado.

Como ocurre con el resto de los derechos establecidos en la LAU para los contratos de arrendamiento de local de negocio las partes pueden pactar la renuncia a este derecho o modificarlo según les convenga, siempre teniendo en cuenta el párrafo 8º del artículo 25 “8……. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.”

Otras cláusulas.-  La ley no clarifica aspectos como quien corre a cargo de los suministros, obras de mejora, obras de conservación, gastos e impuestos, causas de resolución de contrato, etc. Por ello, es necesario pensar en las situaciones o necesidades que puedan resultar durante el periodo contractual y mirar de reflejarlas en el contrato con el objeto de evitar futuros conflictos.

Certificado de eficiencia energética.- Para los contratos de arrendamiento que se celebren a partir del 1 de junio de 2013, el propietario deberá disponer del Certificado de eficiencia energética, que deberá facilitar y adjuntarse al contrato. Este certificado tiene una validez de 10 años.

Ahora ya puedes buscar tu local comercial

Noticias relacionadas:

¿Que hay que tener en cuenta antes de empezar a buscar un local comercial?


Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *