ley hipotecaria

La nueva ley hipotecaria es inminente. Tras el inicio del nuevo curso político una vez acabada la pausa estival, los políticos y diputados tienen pendiente en su agenda -entre muchas otras tareas- la aprobación de la reforma de la Ley de Créditos Inmobiliarios; una legislación que nace con 2 claros objetivos: asegurar y agrandar la protección del consumidor en el contrato hipotecario y ofrecer más seguridad jurídica al sector financiero.

La reforma incluye una batería de medidas que pretenden mejorar el mercado hipotecario y facilitar a los consumidores la comprensión del contrato. Reforzando el papel del notario y limitando ciertas cifras y plazos, el Ministerio de Economía aspira -con esta esmena- facilitar a los ciudadanos la realización de la que será probablemente una de las decisiones financieras más importantes de su vida.

Se resumen los principales cambios que plantea la reforma para el mercado hipotecario de la mano de Lluís Catalán, Socio-Director del Área de Gestión – Corporativa y experto en Derecho Inmobiliario. Para Luis Catalán, “con la nueva Ley Hipotecaria, España se pondrá al día en cuanto a legislación hipotecaria, en línea con el marco legal europeo”.

2 visitas al notario: asegurar el entendimiento del contrato

El consumidor estará obligado a realizar 2 visitas al notario antes de firmar el contrato. En la primera -certificada mediante acta gratuita- el notario verificará que las condiciones del contrato se ajustan a la legalidad y que el consumidor ha recibido toda la información necesaria. En la segunda visita -la que se hacía hasta ahora- tanto el notario como el registrador deberán autorizar o denegar el contrato en función de la consideración pertinente de las cláusulas.

Más información precontractual para el cliente

Para facilitar información personalizada al consumidor sobre las condiciones del contrato, con la nueva normativa, la banca deberá proporcionar al cliente la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un modelo de carácter único y uniforme para toda la Unión Europea en el que se resume la información básica del documento a firmar. Además, también se deberá entregar la Ficha de Advertencias Estandarizados (FIAE), documento en el que se informa sobre las cláusulas conflictivas o el contenido sensible del contrato.

“Estas 2 primeras medidas referentes a la información que el consumidor debe recibir en el período precontractual benefician tanto el ciudadano como el sector financiero. Asegurar el entendimiento del contrato proporciona seguridad a ambas partes ya que el ciudadano decide con el conocimiento necesario y las cláusulas que la banca propone no pueden ser declaradas nulas posteriormente “, apunta Luis Catalán.

LA NUEVA LEY HIPOTECARIA PONE Límite a los intereses de demora

La nueva legislación elimina la posibilidad de negociar los intereses de demora y establece un límite: 3 veces el interés legal del dinero, que por 2017 se ha fijado en el 3%. Por lo tanto el de demora será, como máximo, de un 9%.

Modificación de la cláusula de vencimiento anticipado

Una de las principales novedades de la legislación es la modificación de la cláusula de vencimiento anticipado. Hasta ahora el banco podía dar por vencido un préstamo a partir del tercer mes de impago de la cuota hipotecaria; con la nueva legislación, el banco no podrá ejecutar la hipoteca hasta que el importe del impago supere el 2% del capital concedido o se hayan acumulado nueve meses impagados – durante la primera mitad de vida de la hipoteca. A partir de la segunda mitad, el porcentaje se duplica, el 4% del capital, y el límite temporal es un año.

“Limitar los plazos del vencimiento de la hipoteca ante impagos era una de las medidas más solicitadas por la ciudadanía, junto con la dación en pago,” detalla Luis Catalán, “pero esta segunda estipulación de saldar la deuda con la entrega de el inmueble se ha quedado pendiente de hacer la reforma de la ley hipotecaria “.

Reducción de las comisiones de amortización anticipada

Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios se reduce la penalización que debe pagar el hipotecado si amortiza el préstamo de forma anticipada, ya sea de forma parcial o íntegramente. La reforma de la ley hipotecaria establece unos límites: en el caso de las hipotecas de tipo variable, la comisión será del 0,5% en el primer año, cifra que se reduce en los siguientes años hasta desaparecer a partir del quinto. En las hipotecas fijas el coste de cancelación se fija en el 4% en los 10 primeros años, y el 3% en los siguientes.

Abaratamiento de los costes por cambio de hipoteca

Sea tanto por novación (cambio de contrato) como por subrogación (cambio de banco), las modificaciones tienen un coste para el consumidor que hasta ahora podía resultar muy elevado, y más si la hipoteca era reciente. La reforma de la ley hipotecaria plantea límites a las comisiones y compensaciones que el banco recibiría en el caso de un cambio de hipoteca o de entidad. El objetivo es conseguir que los que tienen una hipoteca puedan cambiar con facilidad el tipo de interés y “casi sin costes” -según Luís de Guindos, Ministro de Economía- y puedan, de esta manera, protegerse de una futura posible subida del Euribor.

Ventas combinadas, pero no vinculadas

Otra de las novedades que plantea la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios es que los bancos no podrán ofrecer las hipotecas en packs junto con otros productos. Lo que sí podrán hacer las entidades es presentar, por un lado, las condiciones del préstamo y, por la otra, los diferentes productos bancarios que el cliente puede contratar al margen de la hipoteca. Se permite, por tanto, que haya una rebaja en los diferentes artículos adicionales, pero se prohíbe que estos se presenten en paquetes de adquisición obligatoria.

valoración de un local comercial

La metodología que tendremos que utilizar para la valoración de un local comercial será preferentemente el Método de Comparación con otros inmuebles similares de los cuales conocemos su valor.

Es decir, el valor lo obtendremos por la comparación con otros inmuebles de igual naturaleza según su destino, y de características análogas cuyo valor y precio es previamente conocido y sobre el que aplicaremos unos coeficientes correctores de homogeneización en función de una serie de cualidades (ubicación, accesibilidad, antigüedad, superficie, conservación, ubicación, fachada, distribución o forma, ancho calle, etc)

Para poder realizar la valoración de un local comercial por este método, es indispensable que existan como mínimo seis locales o muestras comparables de la misma naturaleza, con antigüedades similares evitando comparar locales de grandes superficies con otros de superficie reducida o de reciente construcción con otros de elevada antigüedad.

No se han de tomar como muestras o testigos los inmuebles que por diferentes causas, no sean repetitivos del mercado de inmuebles similares y no representen el colectivo homogéneo comparable.

Los procesos a realizar por este método están regulados por la normativa hipotecaria en los cuales se ha de establecer las cualidades de valor, analizar el mercado, selección y homogeneizar las muestras, asignar el valor del inmueble y permitiendo ajustar su valor de comparación según criterio profesional del tasador.

Ahora bien, los métodos de valoración actuales no tienen en cuenta la capacidad de adquisición de las personas o entidades y hay que ser conscientes al valorar que la propiedad inmobiliaria está estrechamente relacionada con el crédito o el segmento de compradores con solidez económica para afrontar la compra. Sigue leyendo ..

comprar un local comercial

La decisión de comprar un local comercial propio para asentar el negocio es, por su importancia, una de las más vinculantes que puede tomar un empresario. Por ello, es una decisión ampliamente meditada, pero llega un momento en que es conveniente tomar la decisión. En estos momentos, todos los indicadores indican que este es un buen momento para comprar un local comercial de negocio, ya que el grifo del crédito se abre, el PIB de España crece y el mercado inmobiliario está en alza. Sigue leyendo ..

VACACIONES

Las vacaciones son una oportunidad para relajarse, descansar, reponer energías por todo el empeño que pones cada día en el trabajo y ¿por qué no? Para pensar en nuevos planes por lo que… ¡Aprovecha y disfruta este verano! 

Recordaros que nosotros este mes de agosto seguiremos atendiendo en nuestro horario habitual.

¡Muchas gracias!

traspasar un  local comercial

Traspasar un local comercial supone que, el arrendatario de una finca cede a otra persona física o jurídica su  posición en el contrato de arrendamiento que ya existe. Se trata, pues,  de un cambio en la figura del arrendatario.

Lo único que cambia en el contrato de  arrendamiento inicial es el arrendatario, todos los demás aspectos del  contrato se mantienen invariables, salvo el apartado de la renta, la  cual podrá ser elevada un 20% por el propietario al nuevo arrendatario.  Por consiguiente, el nuevo arrendatario tendrá los derechos y  obligaciones que ya tenía el anterior arrendatario.

Es importante aclarar, que las normas  contenidas en este artículo, son de aplicación cuando las partes no  hayan pactado otra cosa en el contrato de arrendamiento. Es decir, lo  primero que habría que comprobar sería el contrato de arrendamiento.

Es muy conveniente distinguir el traspaso de la cesión de contrato fundamentalmente porque (i) en el traspaso el propietario del local tiene derecho a percibir una parte del  precio de ese traspaso  y (ii) en la cesión solamente tiene derecho a elevar el alquiler y el arrendamiento tendrá exclusivamente la duración pactada con el arrendador cedente

¿Hace falta contar con el  consentimiento del arrendador para traspasar un contrato de  arrendamiento?

Si en el contrato de arrendamiento no se prohíbe la cesión, no se necesita el consentimiento del arrendador.

Una vez sepamos que el arrendador no tiene que consentir la cesión, para su validez deben cumplirse los siguientes  REQUISITOS (artículo 32 LAU) :

1.-  La cesión DEBERÁ NOTIFICARSE DE FORMA FEHACIENTE al arrendador en el PLAZO DE UN MES desde que aquéllos se hubieran concertado.

2.-  El arrendador tiene derecho a una ELEVACIÓN DE LA RENTA del VEINTE POR CIENTO (20%) de la renta en vigor en el caso de producirse la cesión del contrato. 

Cumplido el requisito de la comunicación dentro del plazo establecido legalmente, el cedente (persona que tenía arrendado el local) dejará de estar vinculado al contrato de arrendamiento que le unía con el arrendador y en su lugar, con los mismos derechos y obligaciones derivados de ese mismo contrato, entrará el cesionario o persona que será el nuevo arrendatario.

¿Puede el arrendatario  cobrar dinero por la cesión del local al nuevo inquilino?

El arrendador que no hubiera ejercitado el derecho de tanteo o retracto tendrá derecho a participar en el precio del traspaso.

La participación en el precio del traspaso no es incompatible con el aumento del precio de la renta que va a provocar el traspaso. La cantidad con que participa el arrendador en el precio del traspaso será retenida por el cesionario del precio del traspaso para su abono al arrendador, lo que indica que el obligado a pagar tal cantidad es el cedente. Sigue leyendo ..

Si tu prioridad es adquirir un local comercial en Barcelona a continuación te ofrecemos una selección de algunos de nuestros mejores locales comerciales en Barcelona. En el caso de que no encuentres la que buscas, puedes seguir buscando en nuestra sección “Buscador”, pulsando aquí Sigue leyendo ..

vender mi local comercial

Hoy en día el mercado inmobiliario comienza a tener buenas señales de recuperación. Se realizan grandes operaciones inmobiliarias sobre todo por inversores extranjeros y poco a poco, aunque no se llega a los niveles anteriores a la crisis, parece que las ventas y los alquileres se estabilizan. Es por tanto a priori un momento para vender mi local comercial. Sigue leyendo ..

alquilar un local comercial en nou barris

Nou Barris, uno de los distritos más perjudicados por la crisis y sus consecuencias, pone en marcha un plan de desarrollo económico que prioriza medidas para fomentar el empleo y dinamizar el comercio de proximidad. Por ello alquilar un local comercial en Nou Barris supone ahora una oportunidad para dinamizar un proyecto emprendedor.

El primer plan de desarrollo económico de Nou Barris para el periodo 2016-2021 es el resultado de un proceso de análisis, reflexión y debate con representantes de 48 entidades presentes en el territorio y recoge una serie de acciones que se han definido teniendo en cuenta las dinámicas que hay que cambiar y las potencialidades del distrito.

Para promover un modelo económico diversificado y más sostenible en el tiempo, se fomentarán cuatro sectores prioritarios, que se considera que tienen potencial, de acuerdo con las necesidades detectadas, las posibilidades del territorio y la capacidad de generar oportunidades de inserción laboral. Así, se impulsará el trabajo de cuidados y atención a las personas, proyectos de ocio, deportes, cultura y educación, oficios de artesanía, reparación y mantenimiento, además del desarrollo del comercio de proximidad y actividades de conservación del medio ambiente y la economía circular.

El plan tendrá para este año una asignación presupuestaria mínima de 2 millones de euros para ponerlo en marcha. El objetivo que se quiere conseguir es crear empleo de calidad, con especial atención a los colectivos más vulnerables, como los jóvenes y las personas mayores de 45 años. También se pretende desarrollar la economía de proximidad y proyectos de economía social y solidaria.

Alquilar un local comercial en Nou Barris es ahora una oportunidad.

Como una estrategia para incrementar la sostenibilidad económica del tejido comercial del barrio, el plan prevé poner en marcha iniciativas que permitan reducir el gasto corriente de los establecimientos mediante medidas de ahorro energético y de compras mancomunadas o colectivas de bienes o servicios.

 

Estas medidas responden a la nueva política de desarrollo económico de proximidad promovida por el ente municipal Barcelona Activa, que destinará personal para trabajar a los barrios con el objetivo de impulsar la transformación y el fortalecimiento de la zona. Se trata de estrategias lideradas conjuntamente con cada distrito y concertadas con los actores de cada territorio.

Si tu idea es alquilar un local comercial en Nou Barris te proponemos consultar la oferta que a día de hoy tenemos disponible. Accede a nuestro buscador pulsando aquí

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