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clausula de renuncia

En los contratos de arrendamiento, habitualmente se hace constar la cláusula de renuncia expresa a los derechos que tiene la arrendataria sobre adquisición preferente sobre el local o vivienda del cual es arrendatario.

Esta cláusula es inválida según numerosa jurisprudencia y por tanto si la propiedad de una finca arrendada desea vender el inmueble, aunque en el contrato de arrendamiento esté la renuncia expresa, deberá realizar notificación fehaciente al arrendatario indicando su intención de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

En caso de no hacerlo fehacientemente, el arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil.

A continuación trasladamos el contenido de una sentencia de la Audiencia Pública de Jaén, de 30 de abril de 2010.

“…Es reiterada la doctrina jurisprudencial que considera que la renuncia al derecho de retracto con carácter previo al momento en que el derecho pueda ser ejercitado es inválida (Auto de T.S. Sala 1ª de 5-12-2006 (JUR 2006, 291934)). La renuncia al derecho de retracto es válida cuando se efectúa, no en el contrato de arrendamiento, sino una vez efectuado éste y cuando ya el derecho abstracto ha pasado a ser un derecho objetivo y consolidado, por haberse incorporado al patrimonio del titular arrendatario respecto del cual el retracto actúa como un derecho expectante y con fundamento en el art. 1.255 del  Código Civil  (LEG 1889, 27), por lo que la renuncia solo puede tener efecto cuando nace la posibilidad del ejercicio del derecho de retracto, es decir, la trasmisión del objeto del arriendo a un tercero, momento en el que la renuncia resulta efectiva, pues dada la naturaleza de éste, ha de tratarse de una renuncia convenida, especifica, concretada al retracto de forma específica, clara y terminante, sabiendo lo que se renuncia. Incluso, cabría admitir la posibilidad de renuncia táctica del arrendatario, si conocía la venta y las condiciones de la transmisión (S. del T.S. de 6-3-2000 (RJ 2000, 1363) y 11-10-2001 (RJ 2001, 8796)).

En aplicación de lo anteriormente expuesto al caso presente, no puede entenderse válida la renuncia genérica que se contiene en la cláusula undécima, en la que ni siquiera se hace referencia al derecho al que se dice de renuncia, sino que simplemente hace alusión a la exclusión de unos determinados artículos de la ley, pero a mayor abundamiento, tal y como viene considerando la jurisprudencia, es preciso, para ejercitar la renuncia, que el derecho se haya incorporado al patrimonio del arrendatario, siendo efectiva la renuncia cuando se produce la transmisión del objeto del arriendo, sin que el arrendatario pueda renunciar anticipadamente a un derecho que no ha surgido en el momento de la celebración del contrato…”.

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